ISELJAVANJE MLADIH
‘Želim prodati stan na odličnoj lokaciji u Zagrebu i kupiti kuću u okolici grada‘. Stručnjaci: ‘S tim budžetom to je nemoguće‘
Upit jednog čitatelja potaknuo nas je da istražimo ponudu obiteljskih kuća kvalitetne gradnje, uredne vlasničke dokumentacije i realne tržišne cijene
Visoke cijene nekretnina i troškova života, dodatno potaknute pandemijom koronavirusa i potresima, utjecale su na životne navike i prioritete mnogih građana, što je prije nekoliko godina rezultiralo naglim rastom potražnje za kućama na rubnim dijelovima Zagreba ili izvan njega, gdje se za istu cijenu mogao dobiti znatno veći životni prostor s okućnicom zahvalne površine u puno mirnijem okruženju. Taj je trend u međuvremenu oslabio, ali je i dalje primjetno da određen broj građana, a među njima ima i mladih, teži odlasku iz glavnoga grada.
Tako nam se jedan mlađi čitatelj obratio za savjet vezano za prodaju stana na Črnomercu te kupnju kuće u okolici Zagreba do 150.000 eura. Njegova izazovna financijska križaljka nas je zainteresirala pa smo odlučili istražiti koliko može dobiti za svoj stan te što se nudi u njegovu budžetu.
Naime, on bi htio prodati useljiv i namješten stan površine 66 kvadrata s jednom spavaćom sobom i terasom od 14 kvadrata koja nudi panoramski pogled na Zagreb, a nalazi se na prvom katu zgrade iz 2006. godine na Bijeniku te ima pripadajuće garažno parkirališno mjesto. Računa da bi za njega - ako se uzme u obzir da taj stan prema većini kriterija pripada najprodavanijem tipu stana u Zagrebu; onom površine od 45 do 65 kvadrata s jednom do dvije spavaće sobe, koji ne treba značajna dodatna ulaganja te je u zoni javnog gradskog prijevoza - mogao dobiti 3000 eura po kvadratu, ako ne i više. Prodajom stana isplatio bi postojeći stambeni kredit te s preostalim iznosom od 150.000 eura kupio kuću u okolici Zagreba.
"Bi li taj iznos bio dovoljan za kuću površine 80-ak ili nešto više kvadrata na potezu zapadno, sjeverno ili istočno od Zagreba, na 30-ak minuta vožnje automobilom do širega gradskog centra? Razmišljam o prizemnici ili kući na više etaža, po mogućnosti bez vanjskog stepeništa, s okućnicom kako bi i pas mogao biti vani, možda i manjim vrtom za obrađivanje u budućnosti. Bitno mi je da je useljiva, da ne ju ne treba adaptirati, da je u mirnijem okruženju, ali opet da nije ne negdje usred šume ili na osami; da je lokacija pokrivena internetskom mrežom za eventualni rad od doma te da ima priključke za vodu, struju i plin", nabraja nam.
Je li to uopće izvedivo? Odgovor smo pokušali pronaći na nekoliko adresa.
U agenciji za nekretnine Eurovilla kažu kako je teško očekivati da će stan u zgradi iz 2006. godine, koja je izgubila status novogradnje, postići cijenu višu od 3.000 eura po kvadratu.
- Cijena od 3000 eura po kvadratu je opravdana iz razloga što je površina stana atraktivna i tražena, isto kao i pozicija stana u zgradi na prvom katu bez dizala, terase s pogledom i osiguranog parkinga koji ide uz stan. Stanu su, s obzirom na godine, potrebna određena ulaganja. Uz to, lokacija je dobro prometno povezana s ostatkom grada - kaže Ivan Ukalović iz agencije Eurovilla.
Njegov kolega Zenon Pavić dodaje kako mladi najčešće traže stanove u organiziranim zagrebačkim naseljima u tramvajskoj zoni, ali nerijetko zbog priuštivosti doma "napuštaju" gradsku gužvu, a pritom najčešće odlaze u okolicu Zagreba, primjerice u Samobor, Sv. Nedjelju, Ivanju Reku, Dugo Selo...
- Najviše se traže kuće u Samoboru i okolici Samobora, zbog čega su se cijene na tim područjima znatno povećale, a iz godine u godinu bilježimo rast ponude pogotovo u segmentu niskoenergetskih samostojećih objekata - kaže Pavić, dodajući kako su kuće zapadno od Zagreba u pravilu skuplje od onih na istočnoj strani. Ovisno o samoj lokaciji, veličini kuće i godini izgradnje, raspon cijene starogradnje kreće se od 700 do 1.300 eura po kvadratu, dok novogradnja kuća nerijetko postiže cijene više od 2000 eura po kvadratu.
- Mislimo da će u današnjim tržišnim uvjetima biti izazov pronaći kuću odgovarajuće kvalitete i kvadrature za iznos od 150.000 eura. Nažalost, u našoj ponudi trenutačno nemamo adekvatnih kuća prema postavljenim kriterijima - kažu u Eurovilli.
I za Dianu Perger iz agencije Euro-interijeri željena je računica pomalo preoptimistična, ali ako bi se raspoloživi budžet za kupnju kuće mogao malo povećati, ponuda bi bila nešto bolja. No, teško da će se to ostvariti većom kupoprodajnom cijenom stana.
- Priča je poprilično riskantna ako govorimo da bi kuća trebala biti u Zagrebačkoj županiji, u mjestima poput Zaprešića, Samobora, Svete Nedjelje, Sesvete, Dugog Sela..., i ako predvidimo da bi se ta kuća trebala dodatno adaptirati ili barem prilagoditi ukusu novih vlasnika, jer se i to ulaganje uračunava u konačnu cijenu - komentira Diana Perger i procjenjuje da bi realna cijena za prodaju stana bila 3.000 eura po kvadratu, jer se uvidom u bazu podataka agencije može vidjeti prodaja sličnog stana, doduše boljeg rasporeda i lokacijom bliže centru, za 3.178 eura po kvadratu.
- Ali ostvareni kupoprodajni iznos opet treba umanjiti za dug po kreditu, trošak prijevremene otplate kredita, za uslugu agencije, eventualno odvjetnika... Ako se pretpostavi da nakon prodaje stana ostaje raspoloživ iznos od 150.000 eura za kupnju kuće, isti treba umanjiti za otprilike 6.000 do 8.000 eura za trošak poreza na promet nekretnina, trošak agencije/odvjetnika, selidbe... Dakle, kuća ne bi trebala koštati više od 140.000 eura bez ikakvih dodatnih ulaganja i/ili namještanja. Kuće za taj iznos, a da su građene kvalitetno i da imaju urednu vlasničku dokumentaciju, gotovo je nemoguće naći u Zagrebačkoj županiji. Eventualno u manjim odsječenim selima u Zagrebačkoj županiji, oko Pregrade i Lekenika, ili u gradovima kao što Karlovac i Sisak, ali tu se otvara pitanje dostupnosti svih potrebnih sadržaja - komentira.
Ponuda kuća u okolici Zagreba je, dodaje, bogata, međutim ako se vodimo kriterijima kvalitetne gradnje, dobre lokacije, uredne vlasničke dokumentacije i realne tržišne cijene, onda više nije tako impozantna.
- Na tržištu kuća se nudi puno toga i kada se pogledaju nekretninski oglasnici, odaje se dojam široke ponude, međutim kada se ‘zagrebe‘ ispod površine, broj kvalitetnih kuća koje zadovoljavaju sve navedene kriterije je drastično smanjen, rekla bih na pola. Tako se i cijene razlikuju, a raspon je izuzetno velik; kreće se od 150.000 eura, rijetko niže, do par milijuna eura za atraktivne vile na prestižnim lokacijama - kaže Diana Perger.
Maja Keleković iz agencije Biliškov nekretnine slaže se da je tražena cijena stana za 3.000 eura po kvadratu realna, ali i ona ističe kako su mogućnosti s budžetom od 150.000 eura ograničene, posebice za useljive kuće koje zadovoljavaju sve tražene kriterije.
- Ponuda takvih nekretnina je rijetka, a kada se pojave, brzo pronađu kupca. U ponudi su češće starije kuće koje zahtijevaju određenu adaptaciju ili, s druge strane, novogradnje koje su cjenovno iznad prosjeka. Kuće u dobrom stanju, koje zadovoljavaju uvjete useljivosti i imaju sve potrebne priključke, brzo se prodaju, što ograničava izbor. Potražnja nadmašuje ponudu, posebno za nekretninama koje ne zahtijevaju dodatna ulaganja - kaže Maja Keleković, dodajući kako se starije kuće koje zahtijevaju renoviranje mogu pronaći za otprilike 1.000 eura po kvadratu, dok se novogradnje ili renovirane kuće u boljim lokacijama prodaju i za 2.500 eura po kvadratu, pa i više.
- Generalno, cijene kuća s okućnicom koje ne zahtijevaju veća ulaganja kreću se između 150.000 i 300.000 eura, ovisno o lokaciji i stanju - kaže Maja Keleković.
Osim Zagrebačke županije, agencija Opereta nekretnine bilježi potražnju za kućama i u Krapinsko-zagorskoj županiji, ali uz uvjet da su svi bitni sadržaji u blizini. To bi, kaže Valentina Benko Matijević, bila mjesta poput Zaboka ili Stubičkih Toplica.
- Naglašena je potražnja za novogradnjom, a takvih kuća u okolici Zagreba nema puno, a ako pričamo o navedenoj cijeni - nema ih uopće. No, ima nešto kuća starije gradnje koji bi zadovoljile tražene kriterije - kaže Valentina Benko Matijević iz Operete, što našem čitatelju ne ostavlja puno prostora: ako ne može dobiti veći iznos za stan, morat će podizati novi, manji kredit kako bi nadomjestio razliku za kupnju skuplje kuće ili pak napraviti kompromis po pitanju željenih kriterija, odnosno lokacije, površine...
Tko su kupci kuća u okolici Zagreba?
Većina naših sugovornika ističe kako iskustvo pokazuje da većina mladih kupaca ostaje vezana za zagrebačke kvartove koje dobro poznaje, dok oni koji napuštaju Zagreb češće biraju obalu ili odlaze u inozemstvo.
- Mirnija prigradska mjesta biraju starije generacije - kaže Maja Keleković iz Biliškov nekretnina. S njom se slaže i Diana Perger iz Euro-interijera, koja ističe kako su dosta tražena prigradska naselja obiteljskih kuća koja su u mirnijem okruženju, ali u blizini svih potrebnih sadržaja i javnoga gradskog prijevoza, kao što su Rakitje, Sv. Nedelja, Zaprešić ili Dugo Selo i okolica istočno od grada.
- Analizirajući statistiku i kupce kuća izvan Zagreba, mladi još uvijek preferiraju život u stanovima u urbanim sredinama i rijetko se odlučuju na život izvan Zagreba. Taj trend kupnje kuća izvan urbanih sredina među mladima bio je aktualan u doba korone i potresa, danas su kupci takvih nekretnina stariji kupci, osobe koje su u mirovini ili koje se spremaju u mirovinu - kaže D. Perger.
Objavljeno: 09. studeni 2024