Kako odrediti vrijednost nekretnina, procjena nekretnina?
Svi koji su odlučili prodati svoju nekretninu susreli su se s pitanjem: Kako saznati cijenu nekretnina? Koja je vrijednost moje nekretnine?
Svi želimo nekretninu prodati brzo, i po najboljoj mogućoj cijeni. Većina će najprije pogledati tražene cijene sličnih nekretnina. Naravno prvo će te pogledati što se prodaje po ogasnicima? Prvi na listi je svakako njuškalo , slijedi ga index , facebook marketplace, i da ne nabrajam dalje, izbor je zaista jako velik. Svi oni imaju tražilice u koje upišete svoje podatke poput lokacije, kvadrature, katnosti, starosti i sl, te na osnovu navedenih parametara i usporedbe s Vašom nekretninom relativno lako doći će te do tražene cijene svoje nekretnine. No nažalost, tražena cijena većine nekretnina u navedenim oglasnicima nema realnu tržišnu cijenu, već se radi o cijeni nekretnina koju su zadali sami vlasnici, koji često cijenu određuju na način: Moja nekretnina je bolja od susjedovih nekretnina i samim time vrijednost moje nekretnine je veće nego susjednih nekretnina, pa i cijena moje nekretnine mora biti veća barem 10% od susjednih cijena nekretnina. Problem je što je vrlo vjerojatno i susjed tako odredio vrijednost svoje nekretnine. Ono što većina ne zna, je koliko se dugo prodaju susjedne nekretnine na tržištu? Koliko potencijalnih kupaca je iskazalo interes za gledanje susjednih nekretnina, te u konačnici koliko je potencijalnih kupaca iskazalo interes za kupovinu susjednih nekretnina? Odgovori na ta pitanja svakako nam daju odgovor i na pitanje kako odrediti vrijednost nekretnina? Kako se radi tržišna procjena nekretnina?
Kako odrediti tržišnu cijenu nekretnina?
Agenti za nekretnine reći će da postoje tri glavna parametra za procjenu nekretnina. To su: 1. lokacija, 2. lokacija, 3. lokacija. Da zaista, lokacija je najvažniji parametar kada se radi procjena nekretnina. Sve u nekretnini možete promijeniti osim lokacije nekretnina. Kada govorimo o lokaciji nekretnine, osim grada, kvarta i ulice u kojoj se nekretnina nalazi jako je bitna i točna lokacija nekretnine, tkzv mikro lokacija. Tako naprimjer nekretnina – stan koji ima otvoren pogled, gleda na park ili neko zelenilo poželjnija je na tržitu i može postiže bolju cijenu nego nekretnina koja gleda u susjednu zgradu ili kuću.
Osim toga, važnu ulogu ima i položaj nekretnina u zgradi. Kada govorimo o stanovima u zgradi, ne postiže istu cijenu stan koji se nalazi iznad garaže, prolaza, spremišta i sl. kao stan spod kojeg se nalazi drugi stan. Stan koji je u prizemlju ima nižu cijenu od onog na nekoj etaži. Stan na zadnem npr. četvrtom katu, ispod ravnog krova u zgradi bez lifta nije dovoljno poželjan na tržištu kao isti takav stan na drugom katu, te samim time ne postiže istu cijenu.
Također je jako važan i položaj prema stranama svijeta, pa je najpoželjnija strana svijeta jug, a najmanje poželjna sjever. Istok je također poželjniji od zapada. Ali ako je stan orjentiran na jug, a ispred njega je zgrada visine 4 i više katova koja pri tome nije dovoljno udaljena, a naš stan je na prvom katu, on nažalost gubi na poželjnosti jer svejtlost mu zaklanja zgrada ispred njega.
Jednako je važan i raspored stana, tako je već dulje vrijeme trend da stanovi imaju što više soba u što manje kvadrata. Tako je nerijetki slučaj da u samo 55 m2 imate stan s dvije spavaće sobe. Naravno da negdje mora nedostajati u kvadratima, ali većini kupaca je draže imati dvije manje sobe i manji boravak nego jednu sobu i veći boravak. Tu su još i starost zgrade, uređenost, adaptacija, održavanje nekretnina, održavanje zgrade. Ima li zgrada lift ukoliko se radi o stanu koji se nalazi iznad 2. kata. Sada u zadnje vrijeme, a posebno otkako je na snazi donošenje novog zakona o upravljanju i održavanju zgrada često kupci prihvaćaju i stanove na višim katova bez lifta ukoliko zgrada ima mogućnost ugradnje lifta. Većina zgrada koje su građene u prošlom sistemu imaju mogućnost ugradnje lifta.
Kakvo je krovište ravno ili koso, ukoliko se radi o stanu na zadnjoj etaži. Kada je zadnji puta rađena sanacija krovišta ukoliko se radi o zgradi koja je starija od 30 godina. Mi u agenciji za nekretnine Euro-interijeri osim navedenih parametara kod tržišne procjene nekretnina i određivanja tržišne cijene nekretnina koristimo i poredbene metode.
Kako agencija radi procjenu tržišne cijene nekretnina? Kako agencija određuje vrijednost nekretnina?
Mi u agenciji za nekretnine Euro-interijeri procjenu nekretnine radimo tako da uspoređujemo prodajnu cijenu nekretnina na istoj ili sličnoj lokaciji, sličnih nekretnina. A kako to izgleda u praksi u agenciji Euro-interijeri?
Ukoliko zatražite procjenu nekretnina u agenciji za nekretnine Euro-interijeri, najprije ćemo dogovoriti obilazak nekretnina. Nekretninu, kao i samu zgradu temeljito će pregledati naši iskusni agenti za nekretnine. Slikat će nekretninu. Zatražit ćemo Vas dokumentaciju od nekretnine u preslici. Najčešće je to izvadak iz zemljišnih knjiga. Ukoliko nemate izvadak iz zemljišnih knjiga, ne brinite, mi ćemo ga za Vas pronaći. Osim toga važnu ulogu u procjeni nekretnina ima i visina režija. Tako da je važno da nam možete reći koliko plaćate grijanje, hlađenje, pričuvu, ili nam jednostavno pripremite uplatnice od jednog mjeseca pa ćemo mi podatke istražiti sami. Kada prikupimo sve parametre kreće procjena nekretnina. Procjenu nekretnina radimo poredbenim metodama. Najprije u našoj bazi istražimo postignutu cijenu nekretnina u posljednih 6-10 mjeseci. To je ujedno i najbolji parametar za određivanje tržišne cijene nekretnine, jer sve te nekretnine naši agenti su pažljivo i temeljito pregledali, te ih mogu lako usporediti s Vašom nekretninom. Također imamo i popis potencijalnih i zainteresiranih kupaca. Jedna od važnijih činjenica kod procjene nekretnine je njezina poželjnost na tržištu.
Nakon toga pretražujemo bazu podataka na e-nekretnine Računamo odstupanja od traženih i postignutih cijena, te na taj način određujemo tržišnu cijenu i vrijednost Vaših nekretnina. Osim svega spomenutog na cijenu nekretnine utječe i gospodarsko stanje u državi, iznos kamate u bankama, državne potpore,….
Angažirajte profesionalce! Obratite nam se s povjerenjem! Agencija Euro-interijeri posluje na tržištu od 1998. godine, imamo 5 stalno zaposlenih agenata za nekretnine, većina naših agenata kod nas su zaposleni od početka, od osnutka agencije, i imaju preko 25 godina iskustva u prodaji stanova, i zasigurno će odrediti najbolju cijenu Vaše nekretnine.
www.euro-interijeri.hr
objavljeno 29.05.2024 godine