LISTE ČEKANJA, cijene neće tako brzo pasti!
LISTE ČEKANJA
Cijene neće tako brzi pasti, a ako mislite da ste pronašli idealnu nekretninu, za nju ćete se nadmetati s još nekoliko kupaca
Potražnja je i dalje veća od ponude, a ako se na tržištu pojavi dobra prilika, nerijetko se dogodi da se zbog više ponuda realizira veća cijena od početne
U posljednje vrijeme primijećuje se lagano usporavanje prometa na tržištu nekretnina, tvrde stručnjaci koji kažu kako pojedini kupci više nisu voljni kupovati nekretnine po nerealno visokim cijenama, nego su na tragu najava o padu cijena – koje dolaze iz razvijenijih europskih zemalja – odlučili odgoditi kupnju i pričekati razvoj situacije.
Boro Vujović iz zagrebačke agencije Opereta nekretnine ističe kako mnogi kupci i prodavatelji trenutačno imaju nerealna očekivanja: dok jedni čekaju pad cijena na jesen, drugi pokušavaju prodati svoje nekretnine, posebice one rabljene, po cijenama koje formiraju prema nekim glasinama.
U Zagrebu je, prema podacima Državnog zavoda za statistiku, već došlo do neznatnog pada cijena: u prvom ovogodišnjem kvartalu stanovi su se prodavali 0,3 posto jeftinije u odnosu na period od listopada do kraja prosinca 2022. godine. Može li se očekivati daljnji pad cijena?
Hrvatsko tržište nekretnina, u odnosu na globalno, kasnije reagira, ne bih govorio o padu cijena na jesen, eventualno bismo mogli govoriti o određenim promjenama krajem ove ili početkom iduće godine. No, ne možemo reći da će cijene generalno pasti, nego će se za pojedine nekretnine one morati korigirati. Prvenstveno mislim da dobar dio sekundarnih, odnosno rabljenih nekretnina. Ne očekujemo da će se korigirati prosječna realizirana cijena, nego samo tražene cijene koje su često nerealno visoko postavljene – kaže Vujović, dodajući kako razvoj situacije ovisi i o turističkoj sezoni, odnosno domaćim kupcima koji često s gotovinom nakon sezone kupuju stanove u glavnom gradu.
Na zagrebačkom tržištu kronično nedostaje garsonijera, malih jednoipolsobnih stanova i trosobnih površine 60-65 kvadrata i u novogradnji, ali i u starogradnji koja je održavana i gdje su stanovi adaptirani ili barem održavani.
Lokacije koje su kupcima interesantne su zona tramvaja, blizina fakulteta, ali i kvartovi dobro povezani željeznicom. Dakle, Trešnjevka, Jarun, Vrbani, Špansko, Malešnica, dijelovi Novog Zagreba, Bundek, Maksimir…
Ipak, to ne znači da izostaje aktivnosti. U Zagrebu je potražnja i dalje veća nego ponuda, u agenciji Euro-interijeri već imaju klijente koji dolaze iz turističkih gradova u potrazi za nekretninom, a kad se na tržištu općenito pojavi dobra prilika, primjerice stan koji zadovoljava većinu najčešće traženih kriterija, od lokacije, površine, orijentacije, rasporeda i pripadajućeg parkirnog mjesta, i ima realno postavljenu početnu traženu cijenu, na nju dolazi i nekoliko potencijalnih kupaca. Nerijetko se u takvim situacijama nekretnina proda i po većoj cijeni od početne.
Primjerice, Diana Perger iz agencije Euro-interijeri prije dva tjedna posredovala je u kupoprodaji stana površine 41 kvadrata s pripadajućom garažom, kojem je početna cijena bila 135.000 eura, a u konačnici je prodan kupcu za 140.000 eura u gotovini jer su uz njega postojala još dva potencijalna kupca koja su davala ponude.
I Jasna Biliškov Barun iz agencije Biliškov nekretnine prepričava sličnu situaciju.
– Na Jarunu smo imali slučaj renoviranog trosobnog stana površine 65 kvadrata s dobrim rasporedom i parkirnim mjestom, čija je tražena cijena bila 190.000 eura. U četiri-pet dana javilo se pet, šest kupaca i na kraju je prodan za 193.000 eura. No, takvih je situacija manje jer prodavatelji uglavnom kreću s većom početnom cijenom, razmišljajući kako će ju s vremenom spustiti, ali ne uspiju oprodati. No, kad se postavi realna tržišna cijena interes je svakako veći – kaže Jasna Biliškov Barun.
Zbog nedovoljne ponude nekretnina u brojnim agencijama postoje liste čekanja za određene tipove nekretnina, a najviše se traže mali rabljeni stanovi u zoni javnog gradskog prijevoza do 150.000 eura, jednoipol sobni stanovi u novogradnji često bez limita u iznosu, trosobni i četverosobni stanovi za obitelj do 200.000, pa čak i do 300.000 eura.
– Dvije su vrste potencijalnih kupaca na listama čekanja; prvi s agencijama potpisuju Ugovor o posredovanji, te joj time daju ovlaštenje i nalog da ista aktivno traži nekretninu prema njihovim željama i mogućnostima; i drugi koji taj Ugovor ne žele potpisati, nego samo ostave svoje kontakte i zamole da ih se kontaktira kada se u ponudi pojavi nekretnina prema njihovim parametrima. Kod prvih potencijalnih kupaca želje i mogućnosti su daleko realnije i njima se svakako daje prednost pred ovim drugima koji su odabrali uslugu “pasivne” potražnje. Zvuči grubo, međutim u situaciji nedostatka nekretnina to je jedini način kojim možemo zaštititi interese našeg kupca na već ionako kaotičnom tržištu – kaže Diana Perger.
Kod prvih, dodaje, najčešće dolazi jedan kupac na jedan stan, dok kod drugih vlada popriličan kaos i za kupce i za agenciju.
– Takve je kupce potrebno obavijestiti u isto vrijeme, osigurati im obilazak nekretnine što prije i prodati je kupcu koji ponudi najbolje uvjete i najvišu cijenu. Tu se dolazi do brojke od tri do četiri potencijalna kupca na jednu nekretninu, a ukoliko se dogodi da ta nekretnina bude oglašena brojka se penje na pet do šest potencijalnih kupaca – kaže.
Boro Vujović dodaje pak kako interes za najtraženijim tipom nekretnina, malim stanom u širem centru grada, raste i do brojke od 100 potencijalnih kupaca, a zainteresirao nas je i nedavni podatak koji je iznijela Jasna Biliškov Barun, da na novogradnju u Zagrebu čeka čak 300 kupaca. Taj je interes, kaže, danas ipak nešto manji.
– Potražnja za novogradnjom posljednjih je mjeseci malo oslabila, jer su cijene visoke. Na rubnim dijelovima grada su na 2500 eura po kvadratu, u Klari su već na 2600 eura po kvadratu. U ovom trenutku ne možemo reći da se proda se sve “čim se zakopa lopata” – kaže.
Što se tiče rabljenih stanova, dodaje kako u bazi podataka njezine agencije trenutačno ima 500 kupaca samo za Zagreb, koji su u zadnjih mjesec, dva aktivni u potražnji. Međutim, ako govorimo o malim stanovima, oni se, ukoliko nisu u suterenu ili potkrovlju, prodaju u rekordnom roku, i to bez obzira na APN, inflaciju i povećane troškove života, a često se niti ne stignu oglasiti preko agencije.
Struktura kupaca na listama čekanja
– prekupci, dakle kupci koji žele kupiti “priliku” i na njoj zaraditi. Takvih kupaca, koji žele bilo koju vrstu nekretnine koja je minimalno 30 posto jeftinija od trenutačne tržišne cijene, ima najviše, ali nema ponude
– kupci koji traže mali korišteni stan za život ili ulaganje u zoni tramvaja do 100.000 eura
– kupci koji traže trosobne stanove manje površine u novogradnji, ne nužno u zoni tramvaja, do 200.000 eura
– kupci investitori koji traže atraktivnu parcelu za gradnju stambenih objekata do 18 posto vrijednosti parcele u odnosu na vrijednost cijelog projekta
– kupci koji traže zemljište ili stari objekt za adaptaciju ili rušenje u svrhu gradnje obiteljske kuće do 100.000 eura
* podaci agencije Euro-interijeri
Komplikacije na tržištu zbog štrajka
Štrajk sudskih djelatnika, koji traje već mjesec dana, nije ugrozio samo mlade obitelji koji preko APN-ovih poticaja kupuju nekretninu nego i sve ostale kupce koji podižu stambene kredite. Naime, zbog obustave rada sudova oni ne mogu upisati hipoteku na nekretninu, pa mnogima prijeti raskid kupoprodajnog ugovora i gubitak kapare. Iz agencija za nekretnine doznajemo kako dolazi do brojnih komplikacija, a užurbano se pišu požurnice koje sudovima osobno predaju agenti ili putem javnih bilježnika. Nažalost, reakcije izostaju, što dovodi do frustracija i kod kupca i kod prodavatelja zbog približavanja rokova za prve isplate. Srećom, u većini slučajeva kod APN-a su se dogovarali nešto dulji rokovi u odnosu na uobičajenih 60 dana kao kod redovnih stambenih kredita koji su, ako su istekli, u ovom trenutku “na čekanju”. Međutim, naši sugovornici ističu kako ne znaju što će biti ako se štrajk nastavi i u jesen.
objavljeno 15.07.2023 godine