PRESKUPE NEKRETNINE ISTINA ILI MIT?
Kupci nekretnina su mišljenja da cijene divljaju i olako krivicu prebacuju na investitora, na agencije za nekretnine, na državu, na radnu snagu… Ipak u cijenu kvadrata ulazi puno više od onoga što misle. Ovim člankom želimo približiti kupcima što sve ulazi u cijenu 1 m2 novoizgrađenog stana. Prvo malo statistike, točnije kako to izgleda u trenutku pisanja ovogteksta, dakle proljeće 2024. godine. . .
U većini članica EU cijene padaju oko 5-10%, dok je u Hrvatskoj prosječan rast oko 10 posto godišnje. Razloga je nekoliko, a najznačajniji je inflacija koja je ove godine na otprilike 5%, dok je ona u građevini još viša zbog cijene materijala koje i dalje rastu. Nadalje, zbog nedostatka radne snage cijena izvođenja radova također rapidno raste. Cijene zemljišta su opravdano ili neopravdano drastično porasle. Opravdano jer je kvalitetnih zemljišta na atraktivnim lokacijama sve manje, a neopravdano jer se sva ostala zemljišta vode politikom “moje vrijedi više nego susjedovo” te nas je ta situacija dovela do toga da su cijene zemljišta u 4 godine duplo porasle. Primjer zemljište u Zagrebu u zoni tramvaja 2020. godine plaćalo se cca 500€ za m2, dok danas na sličnoj poziciji, isto u ponudi nemamo ispod 900 € za m2.
Nadalje cijenu m2 definira je li nekretnina funkcionalna atraktivna, da li je na atraktivnoj lokaciji, kakva je konfiguracija zemljišta, tko je investitor i koliku zaradu očekuje. Kada uzmemo sve gore navedeno u obzir, tržište je manje-više realno, jer da nitko ne kupuje po takvim cijenama, one bi se smanjile.
No da budemo precizniji u brojkama što točno ulazi u cijenu m2 prilažemo grafiku, uz napomenu da cijene nekretnina nisu jednake u Zagrebu, na moru ili u Slavoniji, jer naime niti cijene materijala nisu iste u svim dijelovima Hrvatske, a cijenu zemljišta ne treba posebno naglašavati. Na visoke cijene nekretnina u Zagrebu ili na obali najviše utječu lokacija, cijena usluge te materijali.
Često se kupci pitaju trebaju li nekretninu kupovati sada ili čekati pad cijena, naš odgovor bi bio; tržišni ciklusi postoje, nekad su nekretnine skuplje, nekad jeftinije, ali ako se gleda dugoročno, tada nema boljeg vremena za kupnju od danas. Ako inflacija bude standardnih 2-2,5%, za 40 godina ta će nekretnina vrijediti barem 2-3 puta više. Ako inflacija bude i viša, tada će možda vrijediti 5-10 puta u odnosu na danas, ali ako se planirate brzo obogatiti, tada nekretnine svakako nisu najbolji izbor za ulaganje, koje god vrijeme bilo i kakvi god ciklusi bili.
I za kraj odgovor na pitanje koje si svi kupci postavljaju . . . Hoće li će i kada doći do pada cijena nekretnina?
Ne, cijene neće drastično padati. Ako se i dogodi neka korekcija, ona će biti lokalna na razini 2 do 5%. Vrlo smo interesantno tržište za Europu, atraktivnih zemljišta je sve manje, a kupaca koji su spremni platiti kvalitetan proizvod ima.