ŠTO SE MIJENJA U UVJETIMA KREDITIRANJA?
HNB ograničuje iznos mjesečne otplate duga u odnosu na dohodak potrošača (engl. debt serviceto income, DSTI) na najviše 45% za stambene i 40% za nestambene kredite, a za sve kredite osigurane nekretninama i ukupan iznos kredita u odnosu na vrijednost nekretnine u zalogu (engl. loan to value, LTV) koji ne smije biti veći od 90%. Dodatno se ročnost stambenih kredita i drugih kredita osiguranih nekretninama ograničuje na trideset, a ostalih nestambenih kredita na deset godina. No, banke na osnovi vlastite procjene u svakom tromjesečju mogu odobriti do 20% stambenih i 10% nestambenih kredita i mimo navedenih DSTI ograničenja, kao i 20% kredita potrošačima mimo LTV ograničenja. Pritom se iznimke pri odobravanju stambenih kredita u najvećoj mjeri smiju primjenjivati za potrošače koji kreditom rješavaju svoje stambene potrebe.
ROK OTPLATE
Obzirom da većina kupaca kupuje nekretnine u tridesetim godina, samim time nisu niti u mogućnosti podići kredit na rok dulji od 30 godina, jer dobro je poznato da kredit mora biti otplaćen do kraja radnog vijeka.
Osim toga sadašnji kupci nastoje otplatiti kredit što je god moguće ranije, pa svi koji su u mogućnosti kredit podižu na najkraći mogući rok. Samim time smatramo da sami rok od 30 godina i nije presudan u donošenju odluka.
Obzirom na naše bogato i dugo iskustvo u posredovanju u kupoprodaji nekretnina pamtimo i periode (najviše oko 2.000 godine) kada je trend duljine otplate kredita također bio 30 godina, jer jedino tako su kupci uspjevali realizirati stambeni kredit.
Kasnije, oko 2015. godine taj trend se smanjio na 15 - 20 godina.
Sada nažalost kada su cijene nekretnina visoke ponovno se ugovara rok otplate kredita na 30 godina.
IZNOS MJESEČNE OTPLATE DUGA NOSIOCA KREDITA U ODNOSU NA DOHODAK
Ovo će najviše osjetiti kupci koji su željeli kredit otplatiti što prije, i skratiti si rok otplate maksimalno koliko je moguće. Međutim i tu postoji mogućnost prijevremnih ranijih uplata na partiju kredita i samim time skratiti si rok otplate kredita.
Osim toga neki kupci više neće biti kreditno sposobni za iznose koje žele, točnije morat će imati sudužnika ili jamca kako bi si osigurali dovoljan iznos kredita, dostatan za nekretninu koju si žele kupiti.
Do sada su kupci uzimali najčešće životno osiguranje i na taj način bi namirili razliku, sada, tj. od 1. srpnja 2025. godine razliku će morati namiriti sudužnikom ili jamcem.
Smatramo da će ovo ipak najviše pogoditi kupce srednjih primanja npr bračni par koji zajedno imaju primanja između 3.000,00 eura i 4.000,00 eura, jer oni možda mogu podnijeti i veću ratu kredita, ako su spremni šparati, a sada ovom promjenom neće biti u mogućnosti realizirati takav kredit, osim ako uspiju dogovoriti dodatnog jamca ili sudužnika.
Nekada, prije dvadesetak godina jamac ili sudužnik pronalazio se poprilično lako, čak je zakon dozvoljavao da ista osoba može biti sudužnik ili jamac u više različitih kredita. Sada točnije već dulje vrijeme to više nije moguće. A i ponukani raznim neugodnim iskustvima, nitko ne želi biti jamac ili sudužnik. Tako da je sada kupcima jako je teško pronaći dodatnog sudužnika ili jamca.
IZNOS KREDITA I ZALOG NA NEKRETNINI
Prema novim pravilima iznos kredita neće smjeti biti veći od 90% od procjene nekretnine. Procjenu nekretnine obavlja procjenitelj od strane banke, te nakon što procjenitelj donese svoje mišljenje o cijeni nekretnine banka od tog iznosa odobrava 90%. To znači da kupci sada moraju imati 10% vlastitih sredstava za dio kupoprodajne cijene. Do sada su kupci mogli financirati ukupnu kupoprodajnu cijenu realizacijom kredita, a od 01. srpnja 2025. godine morat će 10% tj dio iznosa financirati vlastitim sredstvima.
Obzirom da agencija za nekretnine Euro-interijeri posluje gotovo trideset godina, ovakvih mjera i uvjeta je bilo i ranije, ali su kupci dio koji bi im nedostajao namirili iz nenamjenskih kredita. Sada tj nakon 01. srpnja 2025. godine to neće biti moguće. Točnije onaj tko želi podići namjenski stambeni kredit u maksimalnom iznosu morat će voditi računa da nema nenamjenski kredit koji bi mu mogao utjecati na kreditnu sposobnost.
Dug obuhvaća i korištenje prekoračenja po tekućem računu te kredite po kreditnim karticama, no ne uključuje mjesečnu potrošnju putem kartica s odgodom plaćanja (tzv. charge kartice) osim obročne otplate.
Dakle za podizanje stambenog kredita najidealnije je biti bez ikakog dugovanja, uključujući i dozvoljeni minus.
POSTOJE LI IZUZEĆA?
Da, postoje izuzeća. HNB je dozvolio bankama da u svakom tromjesečju 20% kredita mogu odobriti uz određena izuzeća. Da biste stvorili uvjete za izuzeća morate biti "uredan klijent". Što znači da morate svoje obveze podmirivati na vrijeme, ali i biti zaposleni kod urednog poslodavca koji svoje obveze uredno podmiruje. Jer naime osim kreditne sposbnosti klijenta banka provjerava bonitet i Vašeg poslodavca.
HOĆE LI OVE PROMJENE DONIJETI PAD CIJENA NEKRETNINA?
Nitko sa sigurnošću ne može reći što će se dogoditi s cijenama nekretnina u narednom periodu, pa niti do kraja ove godine.
Međutim ono što sa sigurnošću možemo tvrditi prateći statistiku u našoj agenciji za nekretnine Euro-interijeri kao vodećoj agenciji za nekretnine u Zagrebu a i šire, da i dalje imamo puno više kupaca nego nekretnina. I dalje veliki broj nekretnina koje imaju prihvatljivu cijenu za današnje uvjete prodajemo našim kupcima s liste čekanja. Takve nekretnine uglavnom niti ne dolaze do oglasa. Ako Vas zanima kako funkcioniraju liste čekanja pročitajte u jednom od naših prethodnih blogova https://www.euro-interijeri.hr/blog/lista-cekanja
Sve dok je trend potražnje nekretnina veći od ponude cijene nekretnina neće padati. Znamo da će sada jako puno potencijalnih kupaca koji čekaju svoju priliku za kupovinom "jeftine i dobre nekretnine" reći da je to jedan veliki balon koji će se ispuhati i možda, ali samo možda su i u pravu.
Naša poruka onima koji očekuju nešto poput 2010. godine i cijene kao 2010. godine, je da provjere koliko su tada iznosile plaće u Republici Hrvatskoj? Naime plaće u Republici Hrvatskoj su prilično porasle u odnosu na 2010. godinu.
Svakako je naša poruka potencijalnim kupcima da nekretninu kupe onda kada im je potrebna. Ako im zaista treba nekretnina onda je jučer za njih bilo pravo vrijeme, danas je već jedan dan kasno.
Svi oni koji bi nekretninu kupili kao investiciju i imaju ušteđevinu za istu, sami najbolje znaju kada je pravo vrijeme za kupovinu nekretnine i je li nekretnina najbolji način čuvanja viška novca? Ako su uspjeli stvoriti višak novca sigurni smo da znaju i koji je najbolji način za investiciju, kao i kada je pravo vrijeme za investiciju?
Više o ovoj temi možete pročitati na službenim stranicama HNB
https://www.hnb.hr/-/kriteriji-kreditiranja-potrosaca-pitanja-i-odgovori
Ako ste u fazi prodaje nekretnine pozivam Vas da nam se javite, 28 godina iskustva u poslovanju s nekretnina daje nam potpuni kredibilitet da ćemo i Vašu nekretninu prodati brzo nekom od naših kupaca s liste čekanja. Obratite nam se s povjerenjem!
Ako ste u fazi kupovine nekretnine također Vas pozivam da se javite. Naši partneri kreditni posrednici izračunat će za Vas potpuno besplatno koliki iznos kredita možete podići, a mi ćemo Vam pronaći odgovarajuću nekretninu. Obratite nam se s povjerenjem!